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Barrios cerrados: los negocios que vienen
Por Fuente: El Cronista Comercial - Friday, Mar. 26, 2010 at 1:53 PM

Información relevante para todos los que vienen denunciando las consecuencias negativas de las urbanizaciones privadas sobre el medioambiente y el patrimonio cultural bonaerense. Recordemos que desde el 19 de febrero en Dique Luján, Tigre, vecinos y comunidades indígenas acampan en resguardo del sitio "Punta Querandí", un predio que contiene restos arqueológicos y que pretende ser adueñado por el empresario inmobiliario Jorge O'Reilly, ex asesor del Gobierno NAcional y directivo de EIDICO - una de las principales desarrolladoras de barrios privados.

Barrios cerrados: lo...
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Con más de 470 urbanizaciones en el Gran Buenos Aires, la demanda se reactiva. Los nuevos proyectos y lo que hay que tener en cuenta a la hora de invertir. Desde Pilar hasta Hudson.

Lorena Obiol

Existen desde hace varias décadas pero en los últimos años se multiplicaron. A los ya tradicionales y consolidados se agregaron ofertas para distintos segmentos, incluso con nuevas tipologías para inversores y consumidores finales.

El corredor norte concentra la mayor densidad de emprendimientos. De hecho, en esa zona se instaló el primer country de Sudamérica y de la Argentina: el Tortugas, fundado en 1930 en Tortuguitas. Hoy, casi 190 barrios privados se ubican en Zárate, Campana, San Fernando, San Isidro, Vicente López, Escobar y Tigre. En el eje noroeste los desarrollos superan los 160, 123 de ellos en Pilar, vedette de la avanzada norteña de las urbanizaciones. En el sur, hay 70 y en el oeste, 50, números que muestran el potencial de crecimiento que aún registran esas zonas. El partido de Esteban Echeverría lidera el crecimiento sureño. En el Oeste, Moreno y Luján condensan la mayor cantidad de proyectos, desde mega emprendimientos con gran infraestructura hasta clubes de campo y chacras urbanas.

El crecimiento del mercado generó la oportunidad de hacer buenos negocios. Para empezar, en este segmento se cumple la regla básica aplicable a los productos residenciales: quien compra en pre lanzamiento asume mayores riesgos. Pero si el proyecto funciona, también consigue mejores resultados. "En los primeros años, un emprendimiento pueda dar un 30% anual. Después, ese porcentaje baja, se ameseta y, cuando quedan los últimos lotes, los precios vuelven a subir debido a la escasez", se anima a proyectar Roberto Mateo, titular de Mateo Propiedades. "El inversor tiene que mirar si las obras de infraestructura se terminan y si se construyen casas. Después, hay que esperar a que se consolide, que crezcan los árboles, que las familias se muden. Si todo eso no pasa, no se revaloriza", define Esteban Edelstein Pernice, director de Castex, quien comercializa cerca de 30 barrios privados, 16 de ellos en Nordelta. "El inversor, siempre va a ganar plata. A la larga, la tierra siempre da revancha", asegura Maximiliano Granito, gerente de ventas de Chacras del Oeste. Un ejemplo: en el barrio este y oeste de Saint Thomas, el emprendimiento ubicado en Canning, un lote de 833 m2 cuesta u$s 80 mil. El mismo producto en los barrios norte y sur, ya consolidados, cotiza por encima de los u$s 100 mil.

Uno de los riesgos para quien compra en pre-lanzamiento es que el emprendimiento no avance. Edelstein Pernice los identifica como los barrios “fantasmas” que se venden por completo a inversores. Es decir, no hay consumidores finales entre los compradores y la consolidación del proyecto se dilata en el tiempo. "Un barrio cerrado es una comunidad que se crea. Es importante que se genere rápido esto. Por eso, los deportes", agrega el director de Castex. La clave a la hora de invertir es analizar qué proporción del proyecto se vende a inversores. "Hay que ser prolijo. El ideal es 70% usuarios finales y 30% inversores", señala Mateo. "En Pinares, el 80% son compradores finales de Capital Federal que piensan en su segunda casa y algunos pocos que se vienen a vivir. El 20% restante son inversores", comenta Jorge Ricordi, gerente de ventas del emprendimiento. Guillermo De Merval, desarrollador de Miradores de la Bahía en Nordelta, agrega otro punto a tener en cuenta: la oferta en las zonas cercanas. "Si hay opciones más avanzadas a los mismos precios es probable que se venda primero el que está más consolidado y también se dilate el desarrollo del más nuevo".

Granito alerta sobre otro fenómeno: “cuando avanza la obra, en muchos casos, los inversores se terminan quedando con el terreno”. "El inversor va a buscar plusvalía y rentabilidad, por eso también debe mirar si el valor de la tierra de la zona que lo rodea tiende a apreciarse", aporta Alejo García Guevara, gerente general de Cedisa, desarrolladora de Haras Santa María.

Entre las herramientas financieras, el fideicomiso se consolida gracias a que un usuario final puede acceder a los mismos beneficios que un inversor . "Por ejemplo se consigue un lote por u$s 20 mil, con cuotas en pesos y sin gastos de expensas. Al final, ese mismo puede costar u$s 35 mil. Esa diferencia de u$s 15 mil es el riesgo", desmenuza Gustavo Becerra, gerente de Tizado Pilar del Este.

En esta línea, el caso emblema es Eidico, que tiene más de 50 barrios en preventa y alrededor de 20 mil lotes suscriptos, incluso en Salta, Mendoza, San Juan y San Martín de los Andes. La desarrolladora hace foco en las parejas jóvenes y ofrece un sistema al costo. "La idea es que la gente, con su pequeño excedente, pueda comprar en el tiempo. Además, los futuros propietarios pueden saber todos los ingresos y egresos. No ponemos dentro del precio ninguna expectativa inflacionaria", cuenta Patricio Miguens, gerente comercial de Eidico, quien aclara que los reglamentos internos de la empresa impiden que una misma persona compre más de tres lotes en el mismo barrio. "Lo bueno es que al no haber un único inversor, el barrio no queda por la mitad. Si el lugar tiene mil lotes, son mil voluntades y todos ponen. Porque el barrio se hace con el aporte de todos", agrega.

Menú variado

En el menú de oferta, hay opciones para todos los gustos: desde terrenos que parten de los u$s 20 mil hasta los que superan los u$s 100 mil. "Por ejemplo, una chacra de una hectárea en Comarcas de Luján puede costar u$s 70 mil. En el mismo barrio, hay lotes de 2.000 m2 en u$s 26 mil. “En La Cesarina, uno de 850 m2 vale u$s 35 mil porque está más cerca de Capital, en una zona de mucho progreso", enumera Mateo. En cuanto a la reventa, los barrios ya consolidados y con varios años, incluso décadas, también se cotizan. "San Diego, por la infraestructura que tiene, está en muy buen precio. Se consiguen casas por u$s 250 mil y un lote, u$s 80 mil. Aunque quedan pocos", comenta Edelstein Pernice.

En cuanto a la demanda, en el mercado afirman que hay más consultas y ventas, aunque todavía no son tiempos de bonanza. Los proyectos que mejor funcionan son los que están mejor ubicados, tanto respecto de los accesos como de la ciudad. También “pesa” quién está detrás del proyecto, además de los servicios y la infraestructura de la zona. "Estamos al 70% de la demanda ideal. De octubre en adelante mejoró bastante. Escobar no bajó el flujo de visitas, pero las ventas se resintieron el año pasado", sincera García Guevara. "La gente compra para cubrir una necesidad o para resguardar el capital. Y acá influye el lugar que sea mejor para revender", sostiene Mateo. "La venta está pareja. Se reparte entre Tigre, Escobar, Pilar, el oeste y la zona de Ezeiza-Canning: 20 % cada uno", comenta Edelstein Pernice. La oferta abunda y trae con ella mejores oportunidades de inversión. Pero hay un secreto: saber elegir el producto.

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