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Freno al shopping ilegal de IRSA en Palermo
Por Marcelo Charlon - Friday, Sep. 20, 2013 at 9:07 PM

La Justicia ordenó al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que suspenda la construcción del shopping “Arcos Gourmet”, llevada a cabo por IRSA, frente a los terrenos de la ex bodega Giol. El juez Aurelio Ammirato dispuso la medida a partir de una acción de amparo presentada por, nuestro compañero y miembro de la Junta Comunal 14, Marcelo Charlon junto al ex legislador Facundo Di Filippo, Fito Rossi dela Asociación LagoPacífico y el legislador Rafael Gentili.

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La obra fue definida por los amparistas como “inconstitucional e ilegal” ya que: no cuenta con el permiso de demolición y obra, no se ha realizado la evaluación de impacto ambiental y, a su vez, la zonificación del predio (UF) impide llevar a cabo el emprendimiento. Al estar catalogado el predio, por el código de planeamiento urbano, como Urbanización Futura (UF), el 65% del terreno debe destinarse a espacio público. La estrategia de IRSA se basa en que, consumada la construcción del centro comercial, no tenga más alternativa la legislatura que cambiar la zonificación de los terrenos.

Fue a través de distintas notas periodísticas que se conoció el plan de IRSA de construir un shopping a cielo abierto en la manzana comprendida entre Av. Juan B. Justo, Av. Santa Fe, Godoy Cruz y Paraguay. La obra comenzó en 2012 y el cartel que exhibía indicaba que el Gobierno de la Ciudad había otorgado un permiso de obra (Disposición n° 178-DGIUR-2006). Esta disposición y su prórroga (Disposición n° 87-DGIUR-07) no implican un permiso de obra, sino que constituyen un paso previo, se trata sólo de un visado dela Dirección General de Interpretación Urbanística (DGIUR)

La suspensión de la obra continuará hasta tanto se sentencia definitiva en el juicio.

Texto del fallo:

CHARLON MARCELO ALEJANDRO Y OTROS CONTRA GCBA SOBRE AMPARO (ART. 14 CCABA) , EXPTE: EXP 46452 / 0 20TAP Ciudad de Buenos Aires, 17 de septiembre de 2013. Ciudad de Buenos Aires, de septiembre de 2013.

Y VISTOS; CONSIDERANDO: I. En el marco de una acción de amparo, Marcelo Alejandro Charlon, Facundo Martín Di Filippo, Rafael Amadeo Gentili y Adolfo Rossi, en su carácter de habitantes de la Ciudad de Buenos Aires, solicitan el dictado de una medida cautelar a fin de que se ordene al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires la clausura de las obras o paralización de los trabajos constructivos que se están realizando en el predio ubicado entre las Avenidas Santa Fe y Juan B. Justo y las calles Godoy Cruz y Paraguay, cuya matrícula catastral es sección 19, manzana 161, parcela 00ID (ver fs. 1vta., pto. E, y fs. 17, pto. VIII.) Relatan que tomaron conocimiento de que en ese predio se están realizando obras de excavación y construcción. De acuerdo al cartel de obra que se exhibe en el lugar -continúan- el Gobierno de la Ciudad habría otorgado un permiso de demolición y de obra (Disposición n° 178-DGIUR-2006), que habría tramitado por expediente nro. 3454/08. Agregan que a través de diversas noticias periodísticas pudieron saber que la Empresa IRSA está construyendo una shopping (centro comercial a cielo abierto) que se llamará Arcos Gourmet, y que las obras se iniciaron hace meses. Destacan que la construcción del centro comercial al aire libre es inconstitucional e ilegal pues, a su entender, no cuenta con el permiso de demolición y obra correspondiente, no se habrían observado debidamente las previsiones legales aplicables al procedimiento de evaluación de impacto ambiental y, a su vez, la zonificación vigente urbanización futura (UF) impide llevar a cabo el emprendimiento en ese predio. Ponen de relieve, finalmente, la presunta ausencia de un convenio urbanístico y la privatización del 65% del terreno que debería destinarse a espacio público. Con respecto a la falta de permiso de demolición y obra nueva señalan que en síntesis la Disposición n° 178-DGIUR-2006 y su prórroga (Disposición n° 87-DGIUR-07) es un visado de la Dirección General de Interpretación Urbanística que no implica permiso de demolición y de obra, pues constituye tan sólo un paso previo al trámite de registro de planos y otorgamiento del permiso de obra, a cargo de la Dirección General de Registro de Obras y Catastro; de manera tal que, según los demandantes aducen, las obras estarían realizándose sin contar con autorización del órgano competente. Afirman que [l]as obran ya se están ejecutando hace meses. Se trata de evitar la estrategia de avanzar ilegalmente con la construcción de un Shopping a cielo abierto para luego con la fuerza de los hechos consumados se busque el cambio de zonificación del predio en la Legislatura de la Ciudad, tal como exige el CPU y la CCABA, la cual no tendría mucho margen con las obras finalizadas para establecer otra alternativa (fs. 18). II. En cuanto al remedio intentado medida cautelar, cabe señalar que la procedencia de este tipo de tutela judicial ha sido reconocida por la doctrina y la jurisprudencia, señalándose que ella tiene por objeto …dar respuesta a las situaciones que plantea la urgencia durante el tiempo que insume la tramitación del pleito y hasta que es posible dictar un pronunciamiento sobre el mérito de la pretensión y la defensa (conf. Muñoz, Guillermo Nuevas tendencias en medidas cautelares Jornadas Patagónicas de Derecho Procesal; Rubinzal-Culzoni, p. 217 y ss.). Por su parte, el artículo 15 de la ley 2.145, norma que regula la acción de amparo en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, considera admisibles en este tipo de acciones, las medidas cautelares que resulten necesarias para asegurar los efectos prácticos de la sentencia definitiva. Para su procedencia se requiere la verificación de los siguientes extremos: verosimilitud del derecho invocado, peligro en la demora y no frustración del interés público, además de la fijación de una contracautela adecuada. Los requisitos de admisibilidad antes esbozados deben ser evaluados con especial rigor, ponderando prudentemente las circunstancias del caso y los derechos objeto de protección, toda vez que la celeridad del trámite de la acción de amparo permite presumir una pronta decisión sobre la cuestión de fondo, lo cual en principio hace desaconsejable tomar decisiones, con anterioridad a dicha oportunidad, que importen adelantar su resultado. III. Con tal criterio de ponderación corresponde analizar entonces la procedencia de la medida solicitada Del expediente administrativo nro. 3454/2008, iniciado el 21 de enero de 2008 por el Organismo Nacional de Administración de Bienes (ONABE) que fuera acompañado en CDROM, y que en este acto tengo a la vista, se desprende que el ONABE otorgó la concesión de uso de los inmuebles nros.: 3575571-4065/B/CD/GH/IJ/KL/MN/OP/QR/TU/VW/XY/ZAA/AB-AC/AD-AE/AF-AGAH, ubicado en Av. Juan B. Justo entre Av. Santa Fe y Paraguay, jurisdicción de la Estación Palermo, ex Línea San Martín, a ARCOS del GOURMET S.A. en mérito a la adjudicación resuelta en la licitación pública n° 64/2002 (ver cláusula Primera). El predio que por la presente concesión de uso se otorga será destinado por el CONCESIONARIO exclusivamente a rubro GASTRONOMÍA, quedando expresamente prohibida su modificación total o parcial, salvo autorización previa y por escrito del ONABE. El CONCESIONARIO no podrá utilizar mayor superficie de la acordada (cláusula quinta). La obras a efectuar en el inmueble objeto de la concesión deberán contar con la previa autorización escrita del ONABE para su materialización. Todas las mejoras edilicias, tecnológicas o de cualquier tipo que el CONCESIONARIO introduzca en el inmueble quedarán incorporadas al patrimonio del ONABE y no darán lugar a compensación alguna. El CONCESIONARIO será responsable en todos los casos de los deterioros ocasionados a los bienes afectados a la concesión, que no obedezcan al uso normal de los mismo (cláusula sexta). El inmueble objeto del presente contrato posee zonificación UF. En tal sentido, el concesionario manifiesta que conoce los usos y/o destinos permitidos de acuerdo a ella y que tal circunstancia se encuentra considerada en la presentación de la oferta. El concesionario será responsable de gestionar, obtener y observar o hacer observar a los terceros, y a su exclusivo cargo, todos y cada uno de los permisos y habilitaciones nacionales, provinciales o municipales, necesarios para llevar a cabo la concesión y explotación del inmueble conforme el destino establecido (cláusula vigésimo cuarta). Por disposición nro. 178/DGIUR/2006 (que luce agregada a la causa a fs. 117/8), la Dirección General de Interpretación Urbanística consideró aplicable para la ejecución de las obras a llevarse a cabo en el sector de predio aledaño a la zona de vías del ferrocarril General San Martín, Avda. J.B. Justo 602 al 896; cales Paraguay S/N° y Godoy Cruz 2402 al 2696, Nomenclatura Catastral: Circunscripción 18; Sección 19; Manzana 161; en un sector de la Parcela 1d; las normas previstas por el Art. 5.4.9. Distrito UF, punto 3 incisos b) y c), si y solo si se da cumplimiento a los siguientes lineamientos urbanísticos: a) los usos propuestos para la refuncionalización de los edificios preexistentes desafectados de la actividad ferroviaria a reciclar por fuera de los arcos bajo viaducto ferroviario, deberán encuadrarse en lo previsto por el Artículo 5.4.9 punto 3) inciso c) resultando permitidos los usos previstos por las normas vigentes para el Distrito C3 que resultan compatibles con los distritos adyacentes R2aI y E3. b) En el caso de los arcos, y dado que los mismos resultan estar bajo viaducto será de aplicación del Art, 5.4.9. punto 3) inciso b), que permite admitir los usos del distrito adyacente que en este caso es el Distrito E3 frentista sobre la Av. Juan B. Justo. c) En cuanto al estacionamiento vehicular como uso requerido de la actividad principal dispondrá sus accesos y egresos por la calle Godoy Cruz y Avds. Juan B. Justo, ello a fin de no sobrecargar en forma exclusiva a ninguna de las arterias, asimismo, y en caso de emplazarlo bajo cota de predio, deberá demostrarse que desde el punto de vista constructivo esta decisión no compromete la estabilidad y conservación de los edificios existentes sobre los que se asentarán los usos principales conformes en los Distritos C3 y E3. d) De acuerdo con lo previsto en el Art. 5.4.9. …Las habilitaciones que en estos casos se concedan, tendrán carácter precario e intransferible, quedando limitadas al tiempo que dure la concesión ferroviaria respectiva. e) En los edificios existentes, las superficies a construir, no podrán alterar las características constructivas de los mismos y se generarán rebalanceando las superficies que se supriman con aquellas que se incorporen, sin superar la superficie total existe hoy en el predio, y sin generar nuevos volúmenes, lo cual deberá ser corroborado por el Organismo de aplicación, en la oportunidad de la solicitud del permiso de obra correspondiente… (Art. 1°). Lo consignado en el Art. 1° no implica la aprobación de plano alguno ni exime del cumplimiento de las restantes disposiciones contenidas en los Códigos de Planeamiento Urbano y de la Edificación y las relacionadas con los usos a localizar en la oportunidad de la presentación de la documentación de obra correspondiente ante la Dirección General Fiscalización de Obras y Catastro (Art. 2°). Dentro del plazo de 180 días corridos a partir de la fecha de la presente, el recurrente, deberá presentar la documentación de obra correspondiente ante la dirección General Fiscalización de Obras y Catastro; no de no hacerlo así caducará de pleno derecho lo autorizado precedentemente (Art. 3°). A su vez, por disposición nro. 87/DGIUR/2007, se prorrogó por 180 días corridos el plazo otorgado en el art. 3° de la disposición n° 178-DGIUR/06 (ver fs. 111). Ahora bien, de la SOLICITUD DE PERMISO que luce fs. 136 del expediente administrativo (y fs. 155 del CDROM) surge que la obra a realizarse consiste en la MODIFICACIÓN, AMPLIACIÓN Y DEMOLICIÓN PARCIAL del predio de referencia. En el MODELO DE CARTEL DE OBRA figura como fecha de concesión del permiso de obra el 20 de mayo de 2008 (ver fs 404 del CDROM -folio 233 del expte. administrativo-). Sin embargo, en el formulario definitivo de MODIFICACIÓN, AMPLIACIÓN Y DEMOLICIÓN PARCIAL de obra no surge fecha alguna de concesión del permiso en cuestión, y sólo se cita la disposición nro. 178- DGIUR-2006 (ver folio 286 del expte. administrativo, fs. 1014 del CDROM). Por su parte, en el mes de mayo de 2013 la Dirección General Registro de Obras y Catastro informó al Juzgado que no se registran presentaciones autorizantes de obra para el predio… sito entre las Avenidas Santa Fe, Juan B. Justo y las calles Godoy Cruz y Paraguay (matrícula catastral sección 19, manzana 161, parcela 001D) (ver fs. 88). Ahora bien, la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras y Catastro ejerce entre otras competencias el control, fiscalización, inspección y registro de las construcciones de obras civiles, públicas y privadas, nuevas o remodeladas, que se proyecten y ejecuten en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires. De la normativa aplicable parece desprenderse que, en principio, el órgano competente para examinar la documentación de obra y aprobar los planos sería la Dirección General de Registro de Obras y Catastro; extremo cuyo reconocimiento surgiría también de los propios términos de la disposición n° 178/DGIUR/06. Así las cosas, dado que la propia Dirección de Registro de Obra y Catastro informó que no se registran presentaciones autorizantes de obra para el predio sito entre las Avenidas Santa Fe y Juan B. Justo y las calles Godoy Cruz y Paraguay (matrícula catastral sección 19, manzana 161, parcela 001D); cabe concluir que existen elementos suficientes para considerar reunidos en el actual estado de la causa y con la provisoriedad propia de esta estadio del análisis los recaudos que hacen procedente la tutela cautelar solicitada. Ello, sin abrir juicio alguno en relación a la conformidad de los usos proyectados con respecto a la zonificación del predio, la influencia que sobre dicho aspecto pudiere tener la rezonificación dispuesta mediante la ley 4477 según el planteo efectuado por la parte actora (cfr. fs. 64), y el resto de las objeciones planteadas en la demanda. IV. Dada la índole colectiva de los derechos objeto de protección y las circunstancias del caso, la caución juratoria que cabe considerar efectivamente prestada en el mismo acto de la petición se muestra como la contracautela más adecuada en el sub lite. En mérito de las consideraciones expuestas;

RESUELVO: Hacer lugar a la medida cautelar solicitada; y, en consecuencia, ordenar al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires que suspenda la obra de modificación, ampliación y demolición parcial que se lleva a cabo en el predio sito entre las Avenidas Santa Fe y Juan B. Justo y las calles Godoy Cruz y Paraguay (matrícula catastral sección 19, manzana 161, parcela 001D) de esta ciudad, hasta tanto se dicte sentencia definitiva en este juicio o se resuelva en sentido contrario a lo aquí dispuesto.

Regístrese y notifíquese.
--

MARCELO CHARLON

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