¿Hay un boicot a la ley por parte de las inmobiliarias y propietarios? ¿El gobierno no controla porque no puede o porque no quiere? ¿Qué características tiene el mercado? ¿Hasta dónde puede meterse el Estado y cómo tiene que hacerlo? Mientras tanto, ¿Qué estrategias se dan las personas que alquilan?
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“La ley de alquileres, para lo que tiene que ver con la vivienda es un verdadero desastre, es una ley totalmente intervencionista y disociada de la realidad actual”, dice Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
“Es difícil analizar el funcionamiento de una ley que no se aplica o no se cumple. Es difícil que hagamos cumplir esta ley, o la que sea, si no hay un órgano de control presente. El Estado no puede pensar que estamos en condiciones de igualdad con la inmobiliaria”, responde Maximiliano Vittar, referente de la Organización Inquilinos de Córdoba.
Los alquileres de viviendas familiares es el tema que quedó en el centro de la escena en un nuevo episodio de “De Ida y Vuelta”, la producción sonora del Foro Argentino de Radios Comunitarias (FARCO) que se escucha en las emisoras comunitarias y populares del país y también en Spotify.
Interrogantes y certezas
Entre los varios interrogantes se plantean por lo menos los siguientes: ¿Hay un boicot a la ley por parte de las inmobiliarias y propietarios? ¿El gobierno no controla porque no puede o porque no quiere? ¿Qué características tiene el mercado? ¿Hasta dónde puede meterse el Estado y cómo tiene que hacerlo? Mientras tanto, ¿Qué estrategias se dan las personas que alquilan?
Se cumplieron ya tres años desde la entrada en vigencia de la ley de alquileres y el nivel de oferta del mercado inmobiliario sigue bajando en casi todo el país.
La normativa establece que los contratos son por tres años y deben tener un ajuste anual que contemple la variación de la inflación y la de los salarios. En ese contexto, inquilinas e inquilinos que firmaron contratos en la segunda mitad del 2022 pagan durante este año aumentos superiores del 100%.
La legislación cosecha opiniones encontradas y vuelve a estar en discusión en el Congreso Nacional. Desde el mercado inmobiliario afirman que no funciona, desde las organizaciones de personas inquilinas la consideran positiva porque no sería posible alquilar sin esta legislación en una Argentina con una inflación tan alta.
Los propietarios opinan que la legislación debería considerar plazos de contratos más cortos y ajustes más frecuentes en los valores de renta. También que se debería volver al sistema de un mes de depósito por cada año de alquiler.
Otra de las grandes polémicas que rodean a ciudades más grandes, como Buenos Aires, Rosario o Córdoba es la cantidad de departamentos que se están utilizando para alquileres temporales, que se pagan en dólares. Agrupaciones de inquilinos denuncian que este negocio incide en la escalada de los precios en los alquileres, como también la modalidad de querer cobrar en dólares.
“La ley es un desastre”
La Cámara de Propietarios a la que representa Abatti se fundó en el ’93 y “defiende el derecho de propiedad en todos sus aspectos, no solo inmobiliarios, sino muebles, automotores, aeronaves, buques”, dice el propio dirigente. “El derecho de propiedad está bastante mancillado en estos últimos tiempos en la Argentina”, se queja.
Respecto del derecho a la vivienda, recuerda que “es el Estado el que debe garantizarlo, no es una carga para los propietarios”. Admite un “problema gravísimo” con la locación urbana de casa. Y acusa: “Esto se generó a partir de la vigencia de la ley de alquileres actual. Perjudica a inquilinos, propietarios y corredores inmobiliarios que unen las voluntades de las partes”, afirma.
La ley se aprobó de manera unánime en el Senado, pese a que “habíamos vaticinado que para la vivienda sería un verdadero desastre, es una ley totalmente intervencionista y disociada de la realidad actual”.
–Pero el sector de inquilinos defiende la ley…
-No todos los inquilinos defienden la ley, hay dos artículos que los perjudican: el plazo mínimo legal que se elevó a 3 años. Con la brutal inflación atarse a un contrato de larga duración desalienta a los propietarios, porque no se sabe lo que va a pasar ni dentro de 15 días. El artículo 14 refiere a la forma de fijar el alquiler para la vivienda: determina que el ajuste por el índice que elabora el BCRA, aunque no está en sus funciones, se hace una vez por año. Entonces está disociado de la realidad, antes las partes se ponían de acuerdo, y por usos y costumbres se hacía cada 6 meses y daba previsibilidad. Pedimos que estos dos artículos se deroguen y se vuelva al régimen sano del Código Civil y Comercial.
–¿Hubo de hecho una suerte de boicot a la ley por parte del mercado inmobiliario?
-No. La mayoría de los propietarios tienen uno o dos departamentos que alquilan, son pequeños y medianos que los tienen para vivir dignamente y complementar su jubilación. Y se suma el problema de que desalojar a un inquilino que no paga el alquiler demora no menos de un año y medio o dos años. Eso asusta a los propietarios, hay mucha gente que prefiere cerrar el inmueble hasta que cambie la ley, otros hasta mal venden los inmuebles.
“Quieren una rentabilidad en dólares”
Maximiliano Vittar, referente de la Organización Inquilinos de Córdoba, tiene una mirada muy diferente a la del representante de los propietarios: “Cuando analizamos la ley, lo hacemos a la defensiva porque nos ponen en la posición de explicar que fracasó. Defendemos esa ley. El problema habitacional no es de hace 3 años, sino de hace mucho. Rechazamos el posicionamiento del mercado que responsabiliza de la difícil situación de las familias que alquilan a una ley que tiene tres años, con funcionamiento pleno en un año y medio”.
“Es difícil analizar el funcionamiento de una ley que no se aplica o no se cumple”, insiste. “La ley para nosotros tiene que estar vigente, sino estaríamos frente a una peor situación, seríamos peores víctimas de las presiones especulativas”, advierte.
Analiza que lo que realmente pasa es que la ley determina un ajuste “que hoy plantea la ley la verdad que es perjudicial para los propietarios, porque no les da el margen de ganancia que pretenden. Quieren seguir teniendo la misma rentabilidad en dólares cuando el salario de quienes pagamos alquileres están en pesos”.
-¿Qué salida le ves a esa situación, o cuál podría ser el rol del Estado?
-No hay otra salida que con un Estado presente. Es difícil que hagamos cumplir esta ley, o la que sea, si no hay un órgano de control presente. El Estado no puede pensar que estamos en condiciones de igualdad con la inmobiliaria. Si no hay acuerdo, nuestra salida es quedar en la calle. La discusión de fondo es que hay otros derechos constitucionales que el Estado garantiza, como la Salud y la Educación, aun cuando hay lógicas de mercado. La universalización del acceso a esos derechos los hace el Estado, pero para la vivienda, ¿por qué nos tenemos que regir un 100% con una lógica de mercado? Tiene que haber una salida integral. No es que estemos contra los propietarios.